事実関係

質問

• このａ′～ｆ′の位置指定道路は、ａ～ｆの所有者が「分有」している道路であるが、このような「分有」している場合のお互いの通行権というのは、どのような権利に基づくものか。
• この奥の土地（Ａ～Ｆ）は、手前の土地（ａ～ｆ）を分譲した会社が、その分譲後に用地を取得し、既存の位置指定道路に新たな位置指定道路を接続させたものである。ついては、このような場合のＡ～Ｆの所有者は、どのような権利に基づいてａ′～ｆ′の位置指定道路を通行することができるのか。
• 分譲業者は、手前の位置指定道路は「分有」なのに、なぜ奥の土地の位置指定道路を購入者の「共有」にしたのだろうか。そもそもそのような所有形態の違いがあった場合に、位置指定を受けることができるのか。
• 本件のような位置指定道路を接続させる宅地開発の場合、開発許可との関係はどうなるか。

回答

参照条文

監修者のコメント

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたび昭和55年に建築された分譲マンションの隣接駐車場を売却して欲しいと、駐車場の所有者から依頼された。ところが、その所有者（売主）は、「この駐車場の土地はその容積率の半分をマンションの敷地に容積移転している」と言っているので、果してそのような土地が第三者に売却することができるのかどうか不安になってきた。
　なお、この駐車場の所有者は、本件分譲マンションの敷地の元の所有者である。

質問

• 　このような駐車場（土地）を第三者に売却することはできるか。
• 　できるとすれば、どのような方法があるか。

回答

監修者のコメント

　本件の媒介に当たって最も重要なポイントは、回答にあるような結果を買主に十分説明して納得して買ってもらうことである。
　そして、駐車場を現に利用している者と所有者との契約関係がどうなっているのかを調査する必要がある。駐車場の土地所有権を買った者は、旧所有者の立場を承継し、自由な利用ができない可能性があるから、やはりそのことも納得した上で購入してもらわなければならないからである。

事実関係

　当社は、10年前に数10棟の建売住宅を分譲したが、このたびの大震災でそのうちの何棟かに被害が生じた。被害の内容は、土地が埋立地であることによる建物の不同沈下であるが、当社としてはこのような事態に備えて、あらかじめ売買契約書に瑕疵担保責任の免責条項として、「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない。」と定めている。
　ただ、本件の建売住宅の分譲にあたり、建物の敷地が埋立地であることについては、買主には告知していない。

質問

• 　このような売主の瑕疵担保責任免責条項は、有効か。
  　なお、本件の建売住宅の分譲にあたっては、宅建業法上の「引渡しから２年」、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律。以下「品確法」という。）上の「引渡しから10年」の瑕疵担保責任の期間の定めは、売買契約書上に明定しており、本件の特約は、その「ただし書き」として定めている。
• 　品確法上の売主の瑕疵担保責任については、10年間の責任期間が満了したあとに、更に10年間の消滅時効の適用があるのか。
• 　品確法上の瑕疵担保責任の範囲には土地の瑕疵は含まれていないので、物件の引渡し後10年を経過したあとは、地盤の瑕疵について担保責任を負うことはないと考えてよいか。

回答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　本ケースの「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない」という契約条項は、その条項自体が有効かどうかは一律には判断できない。その意味が、天災地変によって生じた現象は、その物件の瑕疵が原因でも免責されるというのであれば、宅建業法の適用を受ける売買については同法第40条により無効である。これに対して、その意味が、純粋な意味での天災地変すなわち不可抗力による現象については免責されるというのであれば、そもそも瑕疵が原因ではないのだから、当然のことを言ったまでで、もちろん有効である。その契約文言の有効かどうかが重要なことではなく、具体的に発生した現象・事象がたとえ天災地変時に生じたことであっても、物件の瑕疵が原因で生じたものかどうかが重要なことである。もっとも、その認定はかなり困難である。
　時効などの問題は回答のとおりである。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたびある企業の倉庫用地として借地する事業用定期借地契約の媒介をする。その際、借主としては借地する土地が下図のような道路に接している土地（Ａ地）だけでは足りないので、奥の道路に接していない別の所有者の土地（Ｂ地）も借地する。

質問

• 　このような場合、事業用定期借地契約は、Ａ・Ｂ両地についてそれぞれの貸主と契約し、それぞれの契約について公正証書を作成すればよいか。それとも、Ａ・Ｂ両地について一括して契約を締結し、公正証書も一本で作成すればよいか。
• 　このような事業用定期借地契約（覚書）を作成するうえで、注意する点は何か。

回答

参照条文

参考書式（記載例）

⑴　借地借家法第23条第１項の事業用定期借地権（土地）

⑵　借地借家法第23条第２項の事業用定期借地権（土地）

監修者のコメント

　複数の物件を一人の借主に貸与する場合は、物件ごとではなく、一括した賃貸借契約で締結するほうが適切であるが、本件のように別々の所有者と借地契約を締結する場合は、一体的な利用であっても、当事者ごとの別々の契約にするほうがよいと考える。一体的利用であっても必ずしもすべての契約条件が全く同じではないことがあり得るし、例えば債務不履行解除の意思表示の発信者はどうなるのか、借主からの意思表示の受領者はどうするのか、という一つをとっても、一本の契約では契約の条文がかなり複雑化するからである。ただ、両契約が相互に依存しており、その一体性を両方の契約で明確にしておくことが肝要である。

事実関係

　当社は賃貸管理業者であるが、先月築30年近い賃貸マンションの入居者から、「バスルームが古いので、新しいバスルーム（ユニットバス）に取り替えて欲しい」という申入れがなされた。
　それに対し、貸主からは「取り替えるつもりはない。どうしても取り替えたいのなら自分の費用でやって欲しい。この場合、借主はあらかじめ造作買取請求権を放棄して欲しい」という回答がなされた。

質問

　上記当事者のやりとりについて、管理業者としてはどのように対応したらよいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　質問である管理業者の対応方法としては、回答のとおりで差し支えないが、法律的観点からいえば、本ケースはいくつかの問題点が含まれている。第１に、ユニットバスが賃貸人の修繕義務を生じさせるほどのものではないか、第２に修繕義務があるとまではいえない場合、その賃借人が賃借した当時のユニットバスの状態はどうだったのか、すなわちその状態を容認して入居したといえないのか、それとも入居後に変化が生じたのか、第３に賃借人の費用で行うとした場合、そのユニットバスが造作買取請求権のいう「造作」なのか、建物の構成部分とならないのか（構成部分であれば、有益費の償還請求の問題となる）、それは新しいユニットバスがどういうものかによって決定される。いずれにせよ、このような難しい問題があるので回答のような解決が望ましい。

事実関係

　当社は中古の商業ビルの売買を、現状有姿で媒介する。ところが、売主・買主とも取引を急ぐため、当社としては重要事項として説明すべきビルの現状を十分把握できず、説明もできない。

質問

　このような場合、媒介業者としてどのような対応をとれば、後日問題が生じないように媒介することができるか。

回答

　宅建業法第35条に定められている法定の重要事項については説明を省略することはできないが、それ以外の機械設備等のメンテナンス情報については、ひとつの方法として、買主に対し、設備状況についての説明受領のための「代理人」としてメンテナンス関係の技術者を立ててもらい、そのうえで売主に対しても、説明のためのメンテナンス関係の技術者を売主の「代理人」として立ててもらい、それぞれの代理人によって機械設備の現状と今後のメンテナンスについての説明・報告をしてもらうことで、双方が納得のうえ売買契約を締結するという方法が考えられる。
　その場合、それぞれの代理人が作成した説明書・報告書等にも媒介業者（取引主任者）が立会人として記名押印をし、それを重要事項説明書に添付したうえで「告知書」として説明をするという対応をとることが適当であろう。
　なお、売買契約書の作成にあたっては、特約事項として、当事者の都合によりやむを得ずそれぞれの代理人が作成した説明書・報告書等による「告知事項」の説明が行われたことを記載し、その内容や方法について事後互いに、また媒介業者に対しても異議・苦情を申し出ないことを確約し合う文言を定めておくことも必要であろう。

参照条文

監修者のコメント

　重要事項説明は、取引の当事者がたとえ納得しても省略できない宅建業法上の義務である。売買における買主が重要事項説明あるいは説明書の交付を受けなくてもよいと了解して契約を締結した場合、後日そのことを理由に媒介業者に民事上の責任追及はできない可能性は高いが、宅建業法の観点からは同法35条違反になる。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたび市が施行する土地区画整理事業の計画決定がなされた段階の施行区域内の土地を、一般の個人地主から一般の個人消費者に売却する。

質問

• 　このような計画決定段階の土地を取引する場合にも、土地区画整理事業に関する法令上の制限について重要事項説明をする必要があるのか。
• 　もしこの事業が組合施行の土地区画整理事業であるとしたら、どのような段階から土地区画整理事業に関する法令上の制限についての重要事項説明をする必要があるのか。
• 　このような仮換地指定がなされる前の土地区画整理事業地内の土地を媒介する場合、買主に対し、どのような内容の重要事項説明をしたらよいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　本ケースは、もちろん宅建業法にいう「宅地」の売買であることを前提の質問であると思われる。そうであれば、土地区画整理事業地内の土地であっても、どの段階であろうとも、媒介に当たって重要事項説明の必要がある。どの段階にあるかによって、回答のとおり「法令上の制限」に関する説明事項が異なるだけである。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたび分譲から20年が経過した旧建売住宅の売買の媒介をした。ところが、買主がその建売住宅を解体し、新たな建物を建てるための基礎工事を行っていたところ、地中から、建物の残材と思われるガラが発見された。そのため、買主は、建築業者にその原因を調べてもらったところ、20年前の建売業者が、建売住宅を建てる際に、従前の建物を解体し、そのときの残材を地中に埋めたものと、関係者の話で判った。
　なお、当時の建売住宅の瑕疵担保責任の期間は引渡しから２年なので、すでに期間を満了しているが、今回の売買については引渡しから１年となっているため、まだ売主の瑕疵担保責任の期間は満了していない。

質問

• 　この地中のガラを搬出し、新たに地盤を整備するための費用は約100万円程度かかるとのことであるが、これは「瑕疵」といえるか。
• 　もし「瑕疵」といえるとした場合、このような20年前に他人（建売業者）が混入した瑕疵についても、今回の売主は、買主に対し瑕疵担保責任を負うことになるのか。
• 　今回の売主が、買主から瑕疵担保責任を追及された場合、売主は、20年前の建売業者に対し瑕疵担保責任を追及することができるか。
• 　このような場合、媒介業者としては、どのように対応したらよいか。

回答

参照条文

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　本ケースの「ガラ」が隠れた瑕疵に該当するとした場合、今回の売主は瑕疵担保責任を負わざるを得ない。しかし、自らへの売主である20年前の建売分譲業者に対する瑕疵担保責任の追及は、かなり困難と思われる。回答のとおり、「引渡しから10年」の経過により、瑕疵担保責任による損害賠償請求権は消滅時効にかかっているが、その売主の時効の援用が権利の濫用であることの立証は、かなり困難だからである。その際、今回の売主は、20年間にわたって全く問題なくその土地を利用してきたという事実も大きな考慮要素になると思われる。

事実関係

　当社は昭和40年から賃貸している貸家の相続人から、賃貸物件の管理を依頼されたが、よく聞いてみると、今までに契約の当事者が更新の契約書を取り交わした形跡はなく、昭和40年当時の賃貸借契約書があるだけで、その当事者はいずれも死亡したという。その後借主側は、その貸家には息子が相続人として母親と一緒に住んでいたが、そのうちに息子は自分で家を建ててそこに住み、貸家には娘夫婦が母親と一緒に住んでいるという。
　なお、その入居者の変更については、息子からは連絡があったが、娘からは何の連絡もなく、毎月の賃料も息子名義のままで所定の口座に振り込まれているとのことであり、その金額も生前に何回か改定が行われたらしく、それなりに妥当な額になっている。

質問

回答

参照条文

監修者のコメント

　建物の賃貸借契約について期間満了による更新の契約書が作成されていない場合は、合意更新の立証（証明）がなされない限り、法定更新がなされたと推定されると考えられる。もっとも、法定更新と合意更新とでは、どう違うかというと法定更新のときは、借地借家法第26条第１項ただし書にあるとおり、更新後は契約期間の定めのないものになる。そして、契約期間の定めのあるものと、ないものとを比べた場合、どちらに不利か、あるいは有利かという差異はない。期間の定めのない契約のときは、当然のことながら「期間満了」とか「更新拒絶」という観念は登場せず、貸主、借主いずれからでも、いつでも解約申入れができるが、貸主からの解約申入れは「正当の事由」が必要であり（借地借家法第28条）、結局、賃借人に不利となるわけではない。
　なお、無断転貸の問題は事案の内容からみて、娘が旧借家人の相続人である以上、無断転貸に当たらない可能性が高い。また仮にそれに当たったとしても、貸主の「黙示の承認」が推定され、またそれが否定されても、当事者間の信頼関係の破壊とまではいえないとして、契約解除は認められない可能性が高い。

事実関係

　当社はこのたび建物賃貸借契約の媒介をしたが、その際重要事項説明書に、「現在室内に取り付けられているエアコンは、従前の借主が所有権を放棄したいわゆる「残置物」につき、その修理は借主が行うものとする。」と記載し、借主にその旨の説明をした。ところが、入居半年後になってエアコンが故障したため、トラブルになった。
　なお、その残置エアコンの修理義務については、賃貸借契約書にはなんらの定めもしていないが、重要事項説明書の説明受領欄には、借主が説明を受けた旨の署名押印がなされている。

質問

回答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　売買でも賃貸借でも契約の内容は、契約書に書かれているものだけが、その内容となるものではない。たとえば、売買で重要な「引渡し日」が契約書に記載がなくても、当事者が○月○日にしようと合意したものがあれば、それは契約内容として当事者はそれに拘束される。本ケースでは重要事項説明書に契約内容に関することが記載されているというのであるが、重要事項説明書に記載があるから当然に契約内容となるものではないが、その説明を借主が受け、それを納得したのであれば、その旨の合意が成立しているとみることができる。
　そして、建物賃貸借においてエアコンの修理義務は借主にあるとの特約は、それが他の事情を総合すると極めて不当であるという特殊な事情がない限り有効と解されている。