事実関係

　当社は３年前に、ある会社が所有していた中古の倉庫の売買の媒介をし、すぐそのあとに、その倉庫の賃貸借の媒介をした。ところが、最近になって倉庫の借主に対し、消防署から、「設備の内容に消防法違反がある」と伝えてきたという。
　なお、消防署員の話によると、元の倉庫の所有者（今回の売主）には、すでに売買の３年前に消防法違反があることを伝え、その旨の改善指導をしているとのことであったが、売買の際には、売主からはそのような説明は一切なく、単に現状有姿売買で、瑕疵担保責任も負わないという特約付で売買の媒介をした。

質問

• このような場合、消防法違反を発見できなかった媒介業者に注意義務違反や重要事項説明義務違反があるか。
• このような場合、媒介業者としてはどのように対応したらよいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　本ケースにおける消防法違反というものが、どのような違反なのか明らかではないが、建物自体に消防法違反があるのであれば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない。
　その瑕疵についての媒介業者の責任は、回答にあるとおり、宅建業者として通常の注意をもっても知り得ないものであれば、注意義務違反はないし、重要事項説明義務違反にもならない。
　なお、回答にもあるとおり「現状有姿売買」という用語は、「瑕疵担保責任を負わない」という意味ではない。この点、不動産業界では誤解している方が多い。瑕疵担保責任を負わない旨の特約をする場合は、「瑕疵担保責任を負わない」とハッキリ書くことが必要である。
　また、本ケースでは、瑕疵担保責任とは別に、売主の説明義務違反という債務不履行責任も問題となり得る。

事実関係

　当社は、当社が所有する賃貸マンション１棟を売却するが、買主が、土地の名義と建物の名義を別々にして欲しいと言ってきた。土地の名義は買主個人で、建物の名義はその個人がオーナーになっている会社にしたいという。

質問

• 　このような場合、土地と建物を別々に売却するだけでよいか。
• 　このように土地と建物を別々に売却した場合、建物の賃借人に対するオーナーチェンジの通知は、誰がどのようにしたらよいか。
• 　もし建物の所有者となった者（会社）が、土地についての利用権をもたなかったら、建物の賃借人の立場はどうなるか。その後、さらに建物だけが第三者に譲渡された場合はどうなるか。

回答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　わが国の民法は、土地と建物をまったく別個独立の不動産とみる立場の法制である（外国では、建物を独立の不動産でなく、土地の附合物とみる法制も多い）。その一例として、借地人が借地上の建物を第三者に賃貸する場合、特約がない限り、地主の承諾を要しないという最高裁判例の考えを挙げることができる。建物賃借人は、常識的にみてもその土地も利用するはずであるが、土地と建物は別々の不動産だから、土地の転貸には当たらないという論理である。
　質問のケースのように、土地と建物名義を別々にするというのも法律的に問題がない。ただ、事実上なすべき配慮は回答のとおりで、付け加えることはない。

事実関係

　当社は、古いアパートなどの収益物件を買い取り、あるいは競売で取得し、これをリフォームしたり、建て替えて、投資家に売却するか、当社で保有し、賃貸事業を行うことなどを考えている。しかし、現に入居している賃借人の権利をどのように考えたらよいのか。競売で取得する場合と任意売却などで取得する場合とで、どのように違うのか。どのようにしたら、賃借人の明け渡しが可能になるのかがよくわからない。

質問

• 　賃貸物件を競売で取得する場合、入居者の中には競落人に対抗できる賃借人と対抗できない賃借人がいるので、一様ではないと聞くが、競落人に対抗できる賃借人というのは、その賃借権を、競落人すなわち新貸主に主張することができるので、そのまま入居を継続することができる。したがって、敷金の返還についても、そのまま新貸主に請求できる。つまり、敷金返還債務が競落人（新貸主）に承継されるということでよいか。
• 　賃借人が競落人に対抗できるかどうかは、抵当権の登記の日より賃貸借契約の締結日の方が早いかどうかで決められると考えてよいか。
• 　競落人に対抗できない賃借人に対しては、競落時（競落代金全額納付時）に賃貸借契約が終了するので、その時点で建物の明け渡しを求めることができると考えてよいか。
• 　平成15年の民法改正の経過措置により、短期賃貸借の保護の制度の適用を受ける賃借人というのは、具体的にはどのような賃借人のことをいうのか。
• 　短期賃貸借の保護の制度の適用を受ける賃借人がいる競売物件の場合、その適用を受ける賃借権について、執行裁判所に備え置かれている「物件明細書」には、どのように記載されているのか。単に競落人に対抗できる賃借人の場合には、どのように記載されているのか。
• 　競落人に対抗できる賃借人がいる場合、競落人はその賃借人が差し入れている敷金の返還債務を引き継ぐことになるので、競売代金（売却基準価額）からその分が減額（控除）されていると思うが、「物件明細書」にはどのように記載されているのか。
• 　競落人に対抗できる賃借人は、競売ではなく、任意売却で所有権が移転した場合にも、その賃借権を新所有者（新貸主）に対抗できるということか。それ以外の賃借人は、短期賃貸借の保護の制度の適用を受ける賃借人を含め、新所有者（新貸主）には対抗できないということか。それらの賃借人に対しては、どのようにしたら建物を明け渡してもらえるか。

回答

参照条文

参照判例①

参照判例②

監修者のコメント

　競売による場合でも任意売却による場合でも、収益物件を取得するときは、特に次の点に注意することが必要である。

• 　当該物件の賃借人をそのまま引き受けるつもりのときは、賃借人がどういう者か（暴力団員等でないか）、賃料の支払状況（滞納がないか）を可能な限り調査すること
• 　賃借人に退去してもらうつもりのときは、法律的にそれができるから問題がないと安易に考えないこと。たとえ、賃借人に占有の権利がないとしても、現実には明渡訴訟によらざるを得ないこともしばしばである。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたびある建物を選挙事務所用に一時賃貸借する。しかし、このような建物の一時賃貸借については、民法にも借地借家法にも明確な規定がないので、どのような法律が適用されるのかがよくわからない。

質問

• 　今回の賃貸借は期間が６か月であるが、この場合の建物賃貸借は、借地借家法第29条の規定により、「期間の定めがない賃貸借」とみなされるのか。
• 　もし「期間の定めがない賃貸借」とみなされる場合、貸主から賃貸借を終了させるには、借地借家法の規定によれば、解約の申入れをしてから６か月後ということになり（同法第27条第１項）、民法の規定によれば、解約の申入れをしてから３か月後ということになるので（同法第617条第１項）、果して契約期間の満了時に賃貸借を終了させることができるのかがよくわからない。
• 　そもそも、建物賃貸借における一時賃貸借というのは、法制度的にあるのか。その場合に適用される法律は、借地借家法になるのか、それとも民法なのか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　一時賃貸借契約、正確には一時使用目的賃貸借契約は、建物の場合は、借地借家法第40条により、そもそも同法の適用を受けず、民法の賃貸借の規定の適用を受けるだけである。ただ、気をつけなければならないのは、その「一時使用目的」の賃貸借かどうかは、その利用目的、賃貸期間等諸般の事情を総合考慮し、客観的観点から決定されるのであって、例えば契約書のタイトルに「一時使用賃貸借契約」と書いてあるとか、契約書の条文に「本契約は、一時使用目的の賃貸借である」と書いてあるというようなことで決まるのではないということである。借地借家法による賃借人保護の規定が適用されるかどうかの重大問題であるから、慎重な考慮が必要である。本ケースは、選挙事務所用というのであって、それが真に選挙期間中だけ借りるというものであれば、一時使用目的の賃貸借とみてよいと思われる。

事実関係

　当社は賃貸の媒介業者であるが、このたびアパートの貸主が死亡し、現在４名の相続人が貸主になっているが、空部屋の賃貸借契約の媒介にあたり、まだ遺産分割協議が調っていない段階での契約方法をどうするか迷っている。

質問

• 　このような場合、賃貸借契約の締結を、４名のうちの代表者１名が単独で行っても問題ないか。
• 　その場合、法的に問題なく行うにはどのように行ったらよいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　貸主が死亡し、その相続人が複数になる場合、共同相続人は賃貸物件について法定相続分に応じた共有持分をもつことになる。
　そして、遺産分割によってその物件の所有者が確定するまでは、共有物の貸主として相続人全員が共同貸主としての立場に立つ。しかし、全員が貸主として契約書に署名捺印するのは煩わしいので、代表者１名が他の相続人の代理人として契約を締結するのは、いっこうに差し支えなく、むしろそのほうが現実的である。ただ、あくまでもその代理は、委任者の意思に基づかなければ無権代理（無効）になってしまうので、代表者以外の者の委任状と印鑑証明をとってもらうことが必要である。少なくとも、「代表者」という言のみを信じて紛争になってしまった場合は、借主から仲介業者としての調査義務違反の責任を問われることになる。

事実関係

質問

• このａ′～ｆ′の位置指定道路は、ａ～ｆの所有者が「分有」している道路であるが、このような「分有」している場合のお互いの通行権というのは、どのような権利に基づくものか。
• この奥の土地（Ａ～Ｆ）は、手前の土地（ａ～ｆ）を分譲した会社が、その分譲後に用地を取得し、既存の位置指定道路に新たな位置指定道路を接続させたものである。ついては、このような場合のＡ～Ｆの所有者は、どのような権利に基づいてａ′～ｆ′の位置指定道路を通行することができるのか。
• 分譲業者は、手前の位置指定道路は「分有」なのに、なぜ奥の土地の位置指定道路を購入者の「共有」にしたのだろうか。そもそもそのような所有形態の違いがあった場合に、位置指定を受けることができるのか。
• 本件のような位置指定道路を接続させる宅地開発の場合、開発許可との関係はどうなるか。

回答

参照条文

監修者のコメント

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたび昭和55年に建築された分譲マンションの隣接駐車場を売却して欲しいと、駐車場の所有者から依頼された。ところが、その所有者（売主）は、「この駐車場の土地はその容積率の半分をマンションの敷地に容積移転している」と言っているので、果してそのような土地が第三者に売却することができるのかどうか不安になってきた。
　なお、この駐車場の所有者は、本件分譲マンションの敷地の元の所有者である。

質問

• 　このような駐車場（土地）を第三者に売却することはできるか。
• 　できるとすれば、どのような方法があるか。

回答

監修者のコメント

　本件の媒介に当たって最も重要なポイントは、回答にあるような結果を買主に十分説明して納得して買ってもらうことである。
　そして、駐車場を現に利用している者と所有者との契約関係がどうなっているのかを調査する必要がある。駐車場の土地所有権を買った者は、旧所有者の立場を承継し、自由な利用ができない可能性があるから、やはりそのことも納得した上で購入してもらわなければならないからである。

事実関係

　当社は、10年前に数10棟の建売住宅を分譲したが、このたびの大震災でそのうちの何棟かに被害が生じた。被害の内容は、土地が埋立地であることによる建物の不同沈下であるが、当社としてはこのような事態に備えて、あらかじめ売買契約書に瑕疵担保責任の免責条項として、「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない。」と定めている。
　ただ、本件の建売住宅の分譲にあたり、建物の敷地が埋立地であることについては、買主には告知していない。

質問

• 　このような売主の瑕疵担保責任免責条項は、有効か。
  　なお、本件の建売住宅の分譲にあたっては、宅建業法上の「引渡しから２年」、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律。以下「品確法」という。）上の「引渡しから10年」の瑕疵担保責任の期間の定めは、売買契約書上に明定しており、本件の特約は、その「ただし書き」として定めている。
• 　品確法上の売主の瑕疵担保責任については、10年間の責任期間が満了したあとに、更に10年間の消滅時効の適用があるのか。
• 　品確法上の瑕疵担保責任の範囲には土地の瑕疵は含まれていないので、物件の引渡し後10年を経過したあとは、地盤の瑕疵について担保責任を負うことはないと考えてよいか。

回答

参照条文

参照判例

監修者のコメント

　本ケースの「天災地変による場合には、売主は瑕疵担保責任を負わない」という契約条項は、その条項自体が有効かどうかは一律には判断できない。その意味が、天災地変によって生じた現象は、その物件の瑕疵が原因でも免責されるというのであれば、宅建業法の適用を受ける売買については同法第40条により無効である。これに対して、その意味が、純粋な意味での天災地変すなわち不可抗力による現象については免責されるというのであれば、そもそも瑕疵が原因ではないのだから、当然のことを言ったまでで、もちろん有効である。その契約文言の有効かどうかが重要なことではなく、具体的に発生した現象・事象がたとえ天災地変時に生じたことであっても、物件の瑕疵が原因で生じたものかどうかが重要なことである。もっとも、その認定はかなり困難である。
　時効などの問題は回答のとおりである。

事実関係

　当社は媒介業者であるが、このたびある企業の倉庫用地として借地する事業用定期借地契約の媒介をする。その際、借主としては借地する土地が下図のような道路に接している土地（Ａ地）だけでは足りないので、奥の道路に接していない別の所有者の土地（Ｂ地）も借地する。

質問

• 　このような場合、事業用定期借地契約は、Ａ・Ｂ両地についてそれぞれの貸主と契約し、それぞれの契約について公正証書を作成すればよいか。それとも、Ａ・Ｂ両地について一括して契約を締結し、公正証書も一本で作成すればよいか。
• 　このような事業用定期借地契約（覚書）を作成するうえで、注意する点は何か。

回答

参照条文

参考書式（記載例）

⑴　借地借家法第23条第１項の事業用定期借地権（土地）

⑵　借地借家法第23条第２項の事業用定期借地権（土地）

監修者のコメント

　複数の物件を一人の借主に貸与する場合は、物件ごとではなく、一括した賃貸借契約で締結するほうが適切であるが、本件のように別々の所有者と借地契約を締結する場合は、一体的な利用であっても、当事者ごとの別々の契約にするほうがよいと考える。一体的利用であっても必ずしもすべての契約条件が全く同じではないことがあり得るし、例えば債務不履行解除の意思表示の発信者はどうなるのか、借主からの意思表示の受領者はどうするのか、という一つをとっても、一本の契約では契約の条文がかなり複雑化するからである。ただ、両契約が相互に依存しており、その一体性を両方の契約で明確にしておくことが肝要である。

事実関係

　当社は賃貸管理業者であるが、先月築30年近い賃貸マンションの入居者から、「バスルームが古いので、新しいバスルーム（ユニットバス）に取り替えて欲しい」という申入れがなされた。
　それに対し、貸主からは「取り替えるつもりはない。どうしても取り替えたいのなら自分の費用でやって欲しい。この場合、借主はあらかじめ造作買取請求権を放棄して欲しい」という回答がなされた。

質問

　上記当事者のやりとりについて、管理業者としてはどのように対応したらよいか。

回答

参照条文

監修者のコメント

　質問である管理業者の対応方法としては、回答のとおりで差し支えないが、法律的観点からいえば、本ケースはいくつかの問題点が含まれている。第１に、ユニットバスが賃貸人の修繕義務を生じさせるほどのものではないか、第２に修繕義務があるとまではいえない場合、その賃借人が賃借した当時のユニットバスの状態はどうだったのか、すなわちその状態を容認して入居したといえないのか、それとも入居後に変化が生じたのか、第３に賃借人の費用で行うとした場合、そのユニットバスが造作買取請求権のいう「造作」なのか、建物の構成部分とならないのか（構成部分であれば、有益費の償還請求の問題となる）、それは新しいユニットバスがどういうものかによって決定される。いずれにせよ、このような難しい問題があるので回答のような解決が望ましい。