不動産流通センター研究所の活動状況

（１）平成２２年度の研究成果

①　「高齢者向け賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について」の調査研究

平成21年度に実施した「賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について」の調査研究では踏み込まなかった高齢者向けの住まい、賃貸事業の分野における新たな流れと方向性について調査研究を実施し、その結果、内容を取りまとめました。その概要は、国勢調査等をベースに、日本の今後の人口、世帯構成の変化等が、高齢者向け住宅市場、賃貸住宅市場に与える影響、変化等についてマクロ的な視点で分析したうえで、高齢者向け賃貸住宅の市場、現場で具体的に展開されている事象を、より明確に把握するため、全国各地の高齢者向け賃貸住宅事業者に対する面談ヒアリング調査等を実施して、その調査に基づき、高齢者向けの住まい・賃貸住宅供給のポイントを10項目にまとめました。さらに、今後の高齢者向け住宅、賃貸住宅事業の方向性等に関する考察を行いました。

◎　報告書

「高齢者向け賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について」（要旨）
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「高齢者向け賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について」（全文　2010.9）

②　不動産流通標準情報システム（レインズ）の標準規格仕様書（第4版）導入機構への対応

当センターでは、近畿圏不動産流通機構が構築しようとしているシステムがレインズ仕様（Ver.4）に沿ったシステム開発であるか否かの状況把握を行うとともに、システム開発上の疑問等に関して機構役職員や開発メーカー担当者等と意見交換を行うなど、システム開発に関する意見具申を行いました。なお、同機構では、平成23年8月を目途に新システムに移行する方向で作業を進めている。

③　価格査定マニュアルの普及

当センターでは、2009年に戸建建物、2010年には住宅地・マンションの価格査定マニュアルを改訂し、株式会社大成出版社を販売窓口にして利用促進を図っていますが、より多くの宅建業者に利用・普及したい観点から業界団体が同価格査定マニュアルをテーマとする研修を行う場合、当センターより講師を無償派遣して対応することとしました。その結果、2010年度は、3団体より10都県15会場での研修開催の要請を受け、価格査定マニュアルの考え方と利用方法を周知しました。

④　不動産業統計集の作成（2011年版）

2010年版作成以降に発表された各種データを反映して2011年版を作成しました。なお、2008年版までは冊子型式での対応でしたが、2009年版以降は本ホームページでのみ公開しています。 ◎　統計集『不動産業統計集（2011年版）』（2011.3）

（２）平成２１年度の研究成果

①　「賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について」の調査研究

各方面で注目、議論されている賃貸住宅事業、賃貸住宅管理事業の今後のあり方等を検討するための基礎的な調査研究を実施しました。その概要等は、賃貸住宅、賃貸住宅管理に関して日本の人口・世帯構成の変化等に基づくマクロな視点での分析、賃貸住宅管理等を行っている中小事業者等に対する面談ヒアリング調査内容をミクロな視点で分析し、15のポイントで区分した賃貸住宅事業の新たな流れ、これらを基に、今後の賃貸住宅事業の方向性等に関する考察を行いました。

◎　報告書

『賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について』（2010.3）

②不動産業統計集の作成（2010年版）

不動産業統計集は、不動産業が国民生活・国民経済の中で重要な役割を果たしているにもかかわらず、統計資料を客観的に集約したものが見当たらないと言われていたことを受けて、平成元年より、年に1度、不動産業の実態を数字の上で明らかにすべくまとめたもので、2009年版の作成以降に発表された各種データを反映した2010年版を作成しました。

③住宅地・マンション価格査定マニュアルの改訂（2010年度版）

当センターでは、宅建業者が、宅建業法第 34条の2・第2項に基づく媒介契約を締結する際に、宅地や建物の売買価額や評価額について、意見を述べるときの根拠を明らかにするツールとして、昭和 56年8月以降、戸建住宅用、住宅地用、マンション用の価格査定マニュアルを作成し、不動産流通業界に提示してきました。 21年度は、前年度の戸建建物の価格査定マニュアルの改訂（2009年版）に引続き、住宅地・マンション価格査定マニュアルの改訂（2010年版）を行いました。主な改訂点は、住生活基本法や長期優良住宅普及促進法を受けて、評価項目の拡充（住宅性能評価項目の見直し等）、査定価格計算過程の明示化、手引書の充実等を図りました。【購入方法】株式会社大成出版社（問合せ窓口　電話　03-3321-4131）【http://www.taisei-shuppan.co.jp/】

（３）平成２０年度の研究成果

①　不動産流通標準情報システム（レインズ）の標準規格仕様書（第４版）の作成

当センターでは、不動産流通業者間（流通機構を含む）の情報交換体制を整備・構築するため、昭和61年に建設省（現：国土交通省）の委託を受けて「不動産流通標準情報システム（REINS・レインズ）（Ver.1）」を設計し、関係機関に対してレインズ仕様書を開示するなどして、不動産流通業界や情報通信開発企業等の協力のもとで、不動産流通情報の全国オンライン化に努めました。その後、平成2年には、消費税導入に対応した仕様改訂（Ver.2）。また平成4年には、入力情報の項目不足や操作性の改善に対応した仕様改訂（Ver.3）。さらに平成9年には、パソコン通信の効率的な通信方式を取り入れた「通信規格仕様」を追加（Ver.3追加）したほか、平成10年には、通信費用の遠近格差の是正、アクセス数の増大への対応を主な目的として、インターネットを利用した「IP型標準規格仕様」の追加（Ver.3追加）を行い、国土交通省が推進する不動産流通業者間の取引情報交換システムの利便性を図ってきました。平成19年12月には、全国指定流通機構連絡協議会及びレインズシステム検討委員会（4不動産流通機構4不動産流通団体）より、全国集約データベース構築案及びレインズ仕様書の改訂要望があったことを受けて、当センターでは、平成20年2月から12月にかけて「IP型標準規格仕様」の改訂（Ver.4）を行い、国土交通省が指定する4不動産流通機構が運営する全国集約データベースの構築に向けて、助言するとともに、流通機構が構築したシステムがレインズ仕様（Ver.4）に合致しているかを審査のうえ、認定を行いました。

②　戸建建物の価格査定マニュアルの改訂（2009年版）

当センターでは、宅建業者が、宅建業法第34条の2・第2項に基づく媒介契約を締結する際に、宅地や建物の売買価額や評価額について、意見を述べるときの根拠を明らかにするツールとして、昭和56年8月以降、戸建住宅用、住宅地用、中古マンション用の価格査定マニュアルを作成し、不動産流通業界に提示してきました。　　この間、当初の書籍式の価格査定マニュアルから、同システムを搭載したソフトをパソコンにインストールして、必要事項を入力することより査定結果（査定価格）を自動的に算出できるCD-ROM方式に改良するなどして、時代のニーズに応えた改訂を行ってきました。　　20年度は、戸建建物の価格査定マニュアルの改訂（2009年版）を行いました。主な改訂点は、住生活基本法や長期優良住宅普及促進法を受けて、評価項目の拡充（住宅性能評価項目の見直し等）、査定価格計算過程の明示化、手引書の充実等を図りました。【購入方法】株式会社大成出版社（問合せ窓口　電話　03-3321-4131）【http://www.taisei-shuppan.co.jp/】

③　不動産ジャパンをリニューアル

不動産ジャパンは、不動産流通4団体が協同して構築する不動産総合情報サイトとして、その運営については、当センターが平成15年10月より4団体からの委託を受けて行っています。開設後、不動産情報を取り巻く環境の変化を踏まえインターネット普及下における消費者保護と利便性向上のための公的情報インフラと同サイトを位置づけ、コンテンツ及び機能の充実を図った不動産流通業界全体で保有する消費者のための不動産総合情報サイトをリニューアルし、平成21年4月1日より公開しました。【不動産ジャパン】　　　　　　　　　　　　　　　　　　【http://www.fudousan.or.jp/】【不動産ジャパン・不動産用語集】　　　　　　　　【http://www.re-words.net/japan/】

④　不動産取引情報提供システムの拡充に関する調査検討業務報告書の作成

不動産取引情報提供システム〔レインズ・マーケット・インフォメーション（略称「RMI」）〕は、国土交通省からの委託を受けて開発したシステムで、指定流通機構制度に基づき不動産流通業界が保有する売買成約報告情報を、個人情報保護の観点から、物件が特定できないように加工したうえで、不動産相場情報としてインターネットにより、平成19年4月から提供しています。しかしながら、同情報提供システムに関する利用者アンケートにおいて、取引価格情報の充実に関する要望が強いことや、今後、不動産流通市場の透明性をより一層確保する観点から、平成20年10月にシステム拡充検討委員会を当センター内に設置し、これまで提供している取引価格情報に加えて、どのような情報を提供可能か、提供にあたってどのような対応が求められるかなど、システムの拡充方策を検討しました。委員会では、情報提供システムのあり方や具体的な拡充の方向性を報告書に取りまとめました。なお、システム改訂は、同報告書をもとに、平成21年度に実施する予定です。 ◎　報告書『不動産取引情報提供システムの拡充に関する調査検討業務報告書』（2009.2）本論（1,216KB）資料編（601KB）【レインズ・マーケット・インフォメーション（略称「RMI」）】【http://www.contract.reins.or.jp/】

⑤　『各国のインターネットによる不動産取引情報の提供状況調査』の実施

本調査は、当センター内に平成20年10月に設置された「不動産取引情報提供システムの拡充に関する検討委員会」において、議論を行う際の参考資料の一つとして、諸外国において、どのような内容の不動産情報がインターネットにより一般消費者の方に、無料あるいは安価に提供されているかを、当センターが各サイトに直接アクセスして、最新の具体状況を収集し取りまとめたものです。 ◎　報告書『各国のインターネットによる不動産取引情報の提供状況調査』（2009.2）（677KB）

⑥　不動産コンサルティング技能登録制度の活用実態及び活性化の方向性に関する全国調査の実施

当センターでは、宅建業に従事する者の不動産コンサルティングの知識・技能に関する試験を実施して、合格者を当センターに登録するとともに、登録者に対して「技能登録証」及び「登録証書」を交付することによって、その者の不動産コンサルティング能力を認定することを目的とした『不動産コンサルティング技能登録制度』を平成5年度より実施しています。【http://www.fu-consul.jp/】今回、本登録制度の活用と活性化を図り、技能登録者への更なる効果的な支援策等を構築するため、当センターが、不動産コンサルティング技能登録者の実態等の基礎資料の把握を行うことを目的に全国調査を実施しました。 ◎　調査結果要旨『不動産コンサルティング技能登録制度の活用実態及び活性化の方向性に関する全国調査（総括）』（2009.5）（614KB）

（４）平成１９年度の研究成果

①　流通市場研究会について

本研究会は、住宅歴書を始め不動産流通市場における新たな課題について幅広く具体的検討を行ない、制度インフラの構築、責任範囲の明確化等流通市場の整備を通じ宅建業の健全な発展と消費者が既存住宅取引を安全に行えるためのインフラ整備の検討を行なうことを目的に設置した（平成19年8月に設置し、平成20年6月にとりまとめ）。
なお、本研究会は、国土交通省との連携の基に実施したものです。

◎　委員構成

座長	中川雅之日本大学教授
委員	熊谷則一弁護士、業界団体代表者ほか

◎　検討内容等

・不動産取引における住宅の履歴に関する情報提供の現状
（重要事項説明、付帯設備説明書等）
・住宅歴書について先行した取組み事例のヒアリング
・価格査定における住宅履歴の取扱　　　等

◎　報告書（本論）

『流通市場研究会の検討の中間的とりまとめ』（2008.6）

〜既存住宅を中心とする不動産流通市場の活性化に資する制度インフラ構築に向けて〜

◎　基礎調査

『英国のHIP制度・住宅購入プロセスに関する調査　報告書』（2008.3）

Ｐ1〜１３（435KB）

Ｐ１４〜５３（3.75MB）

② 国土交通省委託「不動産流通業における人材育成活動に関する調査研究」について

１．人材育成の必要性

不動産市場の活性化等により、不動産取引が多様化・複雑化していることに加えて、耐震偽装問題の発生や土壌汚染・アスベストに代表される環境問題の顕在化等、不動産流通市場をめぐる環境が大きく変化していることから、不動産取引において不動産流通業者が果たすべき役割は極めて大きいものとなっています。このような環境変化に適切に対応するとともに、コンプライアンスにも十分に留意したうえで、より信頼性の高い不動産流通市場を構築するためには、市場の担い手である不動産流通業従事者に対する人材育成への取組を推進し、優れた人材を業界全体で育成していくことが重要であるという観点から、国土交通省は、「不動産流通業における人材育成活動に関する調査研究業務」を予算化したものです。

財団法人不動産流通近代化センターでは、本業務を受託し、有識者による委員会を設置して、不動産流通業界において行われている人材育成に関する実態調査や、不動産流通業者等を対象とした人材育成事例の周知、及び、今後の人材育成方策に関する検討を行い、「不動産流通業における人材育成活動に関する調査研究報告書」（2008.3）として取りまとめました（本論 44頁、資料編146頁）。
◎ 報告書
本論（1.86MB）

２．人材育成のための基礎調査

当センターでは、不動産流通業における人材育成やコンプライアンスに関する取組の実態と課題を大手・中小・フランチャイザー等の業態別に調査を行うとともに、他業種との比較を行うなどして、優れた取組事例等を把握し、「不動産流通業における人材育成活動に関する調査研究報告書」（2008.3）の資料編にその事例を紹介いたしました（資料編146頁）。

◎ 報告書（資料編）

1.委員会での検討経緯(160KB)	2.調査活動(941KB)
3.経営者向け教育ツール等作成(179KB)	4.人材育成に係る関係資料①(3.44MB)
4.人材育成に係る関係資料②(772KB)	4.人材育成に係る関係資料③(2.58MB)
参考1不動産業と人材育成事業について	参考2不動産業界ｲﾒｰｼにﾞ関するｱﾝｹｰﾄ
(545KB)	(894KB)

３．不動産業における人材育成シンポジウム

不動産業における人材育成シンポジウムを東京（2008.2.22）・大阪（2008.3.4）にて開催いたしました。

４．人材育成の方向性

優れた取組事例やコンテンツ等を公表することにより、不動産流通業における人材育成を推進するとともに、消費者が安心して取引を行うことができる不動産流通市場の基盤整備を図りたいと考えております。また、不動産業が様々な課題に対応し、より信頼性の高い産業へと発展していくためには、不動産市場が活性化・多様化しつつあるこの時期に改めて、人材育成の重要性を再認識し、業界全体で産業の担い手である従業員の育成基盤を再構築することで、多くの優れた人材を継続的に養成していく必要があることから、第一弾として、経営者としての心構えや経営者自身の自己研鑽のあり方、経営者が人材育成活動で果たすべき役割等を分かりやすく解説した経営者向け教本『不動産流通業における人材育成　〜経営者の意識改革のために〜』を制作しました（本文32頁）。今後、「いつでも、どこでも、誰でも利用可能な」研修体制を構築したいと考えております。

『不動産流通業における人材育成（経営者向け教材）』（2008.3）　（12.1MB）

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